La Primera Sala de la Corte Suprema en dos sentencias dictadas en las últimas semanas ha ido fijando como criterio la liberación hacia el arrendatario de la obligación de pagar la renta, en caso de una restricción del uso del inmueble por las medidas sanitarias derivadas de la Pademia del Covid19. Así se advierte en sentencias de la Primera Sala de la Corte Suprema en 28 de julio de 2022, recurso Rol 85755-2021sentencia del 1 de agosto de 2022, Rol 49739-2021.
LOS ARGUMENTOS
Los argumentos de ambos fallos son similares: Parten por indicar que según parámetros legales y jurisprudenciales el COVID- 19 cumple, en general y en abstracto, con los tres requisitos del caso fortuito: imprevisibilidad, irresistibilidad de un hecho exterior. La doctrina especializada así lo ha considerado V. Tapia R. Mauricio: “Caso fortuito o fuerza mayor”. 3ª edic. Edit. Thomson Reuters, Santiago, 2020, p. 181).
El artículo 1932 del Código Civil previene: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”. Este precepto, que contempla casos de terminación del contrato de arrendamiento y de rescisión del mismo, tiene como supuesto material el mal estado o calidad de la cosa arrendada. Se trata de acciones que concede el legislador aunque el vicio no exista al momento del contrato y sólo sea sobreviniente; no otra cosa puede concluirse a partir de la expresión “y aún en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario” que emplea dicho precepto.
Indican las sentencias que “si bien parte de la doctrina sostiene que el artículo 1932 del Código Civil versa sobre un problema relativo a la materialidad de la cosa arrendada, como es el mal estado o calidad de la misma afecte el goce que de ella tiene derecho a hacer el arrendatario, de lo que seguiría que la regla no está pensando en supuestos donde son ciertos hechos externos al contrato los que impiden el funcionamiento del giro comercial del arrendatario v. gr. las medidas sanitarias derivadas de la pandemia de COVID-19, una lectura de la norma acorde a la idea que en ella subyace –obligación de garantía que va envuelta en todos los contratos onerosos, destinada a asegurar que la cosa entregada o transferida sirva para el uso para el cual fue adquirida o recibida, según el caso– conlleva a entender que las hipótesis contempladas en la norma en comento –mal estado de la cosa o la calidad de ésta– deben comprenderse en función del objetivo esencial, cual es que impidan que la cosa sirva para el objeto para el cual fue destinada, cualquiera sea el motivo o circunstancia que lo produzca, permitiendo extender su alcance a hechos externos. Más aún, si se está al significado del término, en cuanto la calidad se refiere a la propiedad o conjunto de propiedades, esto es, a las condiciones que hacen apta una cosa para una determinada función”.
Agregan que “en armonía con lo que se viene reflexionando, el profesor Orrego Acuña sostiene que las hipótesis del artículo 1932 son dos: «mal estado» o «calidad de la cosa», que impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. Según este autor, el «mal estado» dice relación con una cuestión puramente física, material. La cosa presenta defectos en su estructura, que no hacen posible destinarla al uso para el cual fue arrendada. Esto corresponde a los vicios redhibitorios, circunscritos a una cuestión estrictamente material. En cuanto a la «calidad de la cosa», puede ir más allá de lo meramente material, y vincularse con el destino que puede darse a la cosa. Dicho de otra forma: puede que la cosa esté en buen estado, pero que sin embargo, no sirva para el destino que el arrendatario tuvo en mente al contratar (Orrego Acuña, Juan Andrés. “El contrato de arrendamiento”. 2ª edic., Edit. Metropolitana, Santiago, 2011, p. 182).
Este alcance que se da a la expresión “calidad”, no es desconocido por la Jurisprudencia. Este tribunal ha empleado el artículo 1932 del Código Civil para enfrentar cuestiones relacionadas con actos externos. Tal es el caso referido al arrendamiento de un inmueble que se dedicaría a un jardín infantil, donde la arrendadora autorizó expresamente a la arrendataria a solicitar al ente edilicio el cambio de destino del inmueble. Sin embargo, el permiso fue denegado toda vez que el inmueble no cumplía con las normas relativas a los permisos ni con las relativas a la recepción de obras; otro ejemplo, se arrendó un departamento para un uso diverso del que permitía el condominio en el que se encontraba, por lo mismo, el arrendatario no pudo destinar el inmueble al uso que garantizaba el contrato (Corte Suprema, 13 de agosto de 2015, rol N° 7205-2015); y la situación en que se arrendó un inmueble para dedicarlo a actividades educacionales; sin embargo, en la recepción definitiva de edificaciones realizadas en el inmueble -anterior al contrato de arrendamiento-, se señalaba que se excluían las actividades de educación (Corte Suprema, 6 de octubre de 2016, rol N°55067-2016). En el mismo sentido, Corte de Apelaciones de Santiago, 29 de noviembre de 2007, rol N° 3073-2003, en que se desestimó el recurso de casación”.
De este modo y de acuerdo al tenor de la controversia, fluye que el inmueble arrendado no reunió las condiciones necesarias que le permitiera ser destinado a oficina –que es el uso para el cual la arrendataria celebró el contrato– desde el 26 de marzo de 2020 hasta el 17 de agosto de 2020 por disponerlo así la autoridad sanitaria, defecto de carácter jurídico en la cosa arrendada que imposibilitó temporalmente su uso, de manera que de conformidad al artículo 1932 del Código Civil, el arrendatario tuvo derecho o pudo liberarse de pagar la renta por el tiempo que estuvo vigente la indicada prohibición”, concluyó.
¿TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN?
La teoría de la imprevisión o del imprevisto es una propuesta doctrinaria que ha sido recogida en diversos ordenamientos jurídicos, especialmente en los Códigos Civiles más modernos [Por ejemplo, artículo 1091 del Código Civil y Comercial de Argentina], y sustenta que cuando cambian las circunstancias que las partes tuvieron en cuenta al contratar y ello obedece a un imprevisto que no es posible resistir, el juez podría modificar el contenido de las obligaciones pactadas, siendo una regla excepción al principio de la ley del contrato.
Claro está que en contra de la admisión de la “teoría de la imprevisión” se suele decir entre nosotros que los preceptos particulares que reconocen parte de sus supuestos y efectos [v.gr. arts. 2003 (Regla 2ª), 2180, 2227 del C° Civil] son normas de excepción que, por lo mismo, revelarían que nuestro legislador no la acoge de un modo general. Pensamos, en cambio, que tales preceptos pueden dar cuenta de cuál es el espíritu general de la legislación en la materia, cuando de contratos de tracto sucesivo o ejecución diferida se trate. Creemos que no estimarlo así sería equivalente a sostener, por ejemplo, que la “doctrina de la apariencia” no tiene consagración en Chile y que los artículos 1490, 1491, 1576, 1739, 2117, 2303 y 2468, entre otros, no demuestran su recepción entre nosotros sino que serían normas particularísimas y excepcionales cuyo alcance se limita a los estrechos contornos que fija el tenor literal de cada una de estas disposiciones” [Ver Alcalde Rodríguez, E, Revista Chilena de Derecho, vol. 34 N0 2, pp. 361 – 372. 2007].
Cabe señalar que ambas sentencias dictadas por la Primera Sala justifican revisar el contenido obligacional de los contratos de arrendamiento al considerar que la Pandemia del Covid19 cumple con los requisitos del caso fortuito: imprevisibilidad e irresistibilidad de un hecho exterior”, para posteriormente entrar derechamente a morigerar la obligación del arrendatario y liberarlo de la obligación del pago de la renta porque por dicho hecho exterior – la Pandemia y las restricciones de la que ella derivaron- impidió el uso del inmueble para fines comerciales dándose así un defecto de carácter jurídico de la cosa, se acercan a la revisión contractual de la siempre cuestionada “Teoría de la Imprevisión”.
Por José Luis Zavala Ortiz
Director Ejecutivo
I-Jurídica LATAM