Sumario:

El legislador al crear la institución del Registro del Conservador de Bienes Raíces echó las bases sobre las cuales descansa la teoría de la posesión inscrita en nuestro Código, consagrando como la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (artículo 686).

Así, la inscripción conservatoria desempeña en nuestro Derecho una triple función jurídica, a saber: 1°. Es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, excepción hecha de las servidumbres y del derecho real de herencia; 2°. Dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y 3°. La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces.

En consecuencia, los argumentos expuestos permiten concluir que tratándose de los inmuebles inscritos, para adquirir la posesión cuando se invoca un título traslaticio de dominio se requiere inscripción, sea que se trate de posesión regular o irregular.

Si no fuera así se llegaría al absurdo de aceptar una dualidad de posesiones exclusivas; la del poseedor inscrito y la del que la adquirió sin inscripción. En conclusión, sin inscripción no se puede adquirir la posesión de los inmuebles inscritos, ni aun la irregular.


Santiago, veintiocho de febrero de dos mil diecisiete.
VISTOS:
En estos autos Rol 5504-2014, seguidos ante el 3° Juzgado Civil de Concepción, Gustavo Cabret Paz, abogado, en representación de Francisco Anabalón Messen, dedujo demanda incidental de tercería de posesión en contra de Logros Servicio de Préstamos Limitada o Logros Ltda. y de Luis Ramón Zoñez Bustamante, en su calidad de ejecutante y ejecutado respectivamente, solicitando se ordene alzar el embargo recaído sobre el bien inmueble de su propiedad, con costas.
Funda su pretensión señalando que en el juicio principal se trabó embargo sobre la propiedad inscrita a fojas 7045 N° 4645 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Los Ángeles, la que se encuentra en posesión del tercerista en virtud de la venta que de ella hizo el ejecutado a su parte, tal como da cuenta la escritura pública de compraventa de 3 de diciembre de 2012, la que no fue inscrita en su oportunidad. Luego, siendo la referida escritura el título que justifica la posesión y habiendo ejecutado hechos positivos que la demuestran, solo cabe concluir que el tercerista tiene la calidad de poseedor no dueño respecto del inmueble, antecedente que lo habilita para requerir se alce el embargo practicado sobre el mismo.
La parte ejecutante evacuando el traslado conferido solicitó el rechazo de la incidencia en cuestión, argumentando que el tercerista no es dueño del inmueble, pues tratándose de este tipo de bienes la tradición debe efectuarse a través de la inscripción en el competente Conservador.
Por sentencia de treinta de diciembre de dos mil quince, que se lee a fojas 37 y siguientes, se rechazó la tercería de posesión, sin costas.
Apelado ese fallo por la parte perdidosa, una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, por resolución de uno de junio del año recién pasado, rolante a fojas 57, lo confirmó.
En su contra, el tercerista dedujo recurso de casación en el fondo. Se ordenó traer los autos en relación.
CONSIDERANDO:
PRIMERO: Que el tercerista en primer lugar acusa la vulneración de lo dispuesto en los artículos 702 y 708 del Código Civil, atendido que los sentenciadores han desconocido la posesión irregular por el hecho de no existir inscripción conservatoria. En efecto, explica que el citado artículo 708 no exige aquella inscripción para que exista posesión irregular, de manera que en ausencia de la misma e invocándose título traslaticio, como es el caso del tercerista en estos autos, la posesión es irregular al carecer de uno o más de los requisitos señalados en el artículo 702. De este modo, su parte detenta un justo título y debe presumirse de buena fe y si bien no se efectuó la inscripción del título y por ende no hubo tradición, debe entenderse que la entrega material del inmueble se concretó, por lo que existe el corpus y el animus a su respecto, elementos constitutivos de la posesión.
A continuación, sostiene el recurrente que con la decisión impugnada se conculcaron los artículos 706 y 708 del Código de Bello, puesto que el tercerista compró el inmueble embargado, lo que supone una actuación dentro del derecho y de buena fe; y su ignorancia o negligencia -que lo llevaron a no efectuar la inscripción del título- no puede beneficiar al ejecutado, porque ello resultaría lesivo al principio de buena fe que en materia posesoria constituye un principio rector.
En un tercer acápite del arbitrio en examen se denuncia la infracción del artículo 518 del Código de Procedimiento Civil, norma que no limita la tercería de posesión a la regular, por lo que debe entenderse tanto referido a la posesión regular como a la irregular. Luego, el legislador contempla la protección posesoria al poseedor irregular en la medida que reconoce plenos efectos jurídicos a este tipo de posesión, siendo el mecanismo de la tercería en cuestión el idóneo para alzar embargo de inmuebles inscritos respecto de los cuales existe posesión irregular.
Por último, denuncia la vulneración del artículo 24 en relación con los artículos 708, 724 y 728 del Código Civil, atendido que a mayor abundamiento una resolución diversa a la planteada, interpretando de manera estricta los artículos 724 y 728, sin considerar el artículo 708, atenta contra la equidad natural que debe también considerarse en la tarea interpretativa, según lo dispone el citado artículo 24, puesto que este principio implica muchas veces no hacer una interpretación estricta de la norma cuando esta acarrea situaciones de injusticia, como en la especie. En la instancia acreditó que su parte adquirió por medios legales de quien era el dueño de la propiedad en una fecha muy anterior al embargo decretado en autos; sin la intención de burlar a los acreedores; que contaba con la posesión material del inmueble, pero que por ignorancia o negligencia no realizó las inscripciones pertinentes en tiempo y forma. Este argumento debería ser el principal asidero para acoger la tercería deducida y de esta manera evitar la injusticia cometida al privarle de poder ingresar a su patrimonio el inmueble válidamente adquirido.
SEGUNDO: Que para una adecuada resolución del recurso es útil tener en cuenta que los jueces del fondo asentaron como hechos de la causa los siguientes:
a) El bien embargado consistente en la Parcela o Lote N° 35 D del plano de subdivisión del predio denominado Santa Juana de Hualqui hoy Santa Elcira se encontraba en posesión -material- del tercerista a la fecha de efectuarse dicha diligencia, en virtud de un contrato de compraventa suscrito con el ejecutado el 3 de diciembre de 2012;
b) El referido inmueble se encuentra inscrito a fojas 7045 N° 4645 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Los Ángeles del año 2004 a nombre del ejecutado Luis Zoñez Bustamante.
TERCERO: Que los sentenciadores del alzada para confirmar la decisión del a quo y en consecuencia rechazar la tercería de posesión interpuesta sostuvieron, en resumen, que tratándose de los inmuebles inscritos para adquirir la posesión cuando se invoca un título traslaticio de dominio se requiere inscripción, sea que se trate de posesión regular o irregular, la que en la especie no es detentada por el tercerista, de manera tal que a su respecto y dada la normativa que se señala, no concurren los presupuestos que hacen procedente este tipo de incidencias respecto de una propiedad inscrita en el registro pertinente a nombre de un tercero.
CUARTO: Que conforme a lo que se ha venido relacionando, el problema sometido a conocimiento de esta Corte reside en determinar si para adquirir la posesión de un inmueble inscrito se requiere o no de inscripción conservatoria y en su caso, ante la ausencia de este último presupuesto, si es posible adquirir la posesión irregular del mismo.
QUINTO: Que en primer lugar debe anotarse que la tercería de posesión es la intervención de un tercero en el juicio ejecutivo por la vía incidental, a fin de obtener que se alce el embargo y se respete su posesión, porque al momento del embargo los bienes en que recayó la traba se encontraban en su poder, debiendo presumirse de su dominio (C. Santiago, 26 agosto 1982. R., t. 79, sec 2ª. p. 39).
Su fundamento radica en el reconocimiento de la posesión que el tercero tendría de los bienes embargados y, por lo tanto, la presunción de su dominio sobre los mismos, a fin de que sean excluidos del embargo y se restituyan aquellas especies materia de esta medida al poseedor y presunto dueño.
El embargo deberá recaer sobre los bienes del deudor. Por ello es que si la traba del embargo ha recaído sobre bienes que no pertenecen al dominio o posesión del ejecutado, es evidente que ello no puede perjudicar al tercero dueño o poseedor de esos bienes, el cual no ha sido parte de la obligación ejecutiva que liga al ejecutado con el ejecutante (Mario Casarino Viterbo. Manuel de Derecho Procesal. Edit. Jdca. T. V., p. 110).
SEXTO: Que a continuación corresponde señalar que la posesión de los bienes raíces obedece en nuestro ordenamiento jurídico a reglas que le son propias y que hacen notable excepción con las que informan la posesión de los bienes muebles. Este carácter excepcional de la posesión de los inmuebles deriva lógicamente de la implantación de la inscripción conservatoria como único medio legal de efectuar la tradición del dominio de esta clase de bienes y de los demás derechos reales enumerados en el artículo 688 del Código Civil.
El legislador al crear la institución del Registro del Conservador de Bienes Raíces echó las bases sobre las cuales descansa la teoría de la posesión inscrita en nuestro Código, consagrando como la única manera válida y legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y demás derechos reales constituidos sobre ellos, exceptuadas las servidumbres, la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (artículo 686).
Así, la inscripción conservatoria desempeña en nuestro Derecho una triple función jurídica, a saber: 1°. Es la única forma legal de efectuar la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, excepción hecha de las servidumbres y del derecho real de herencia; 2°. Dar una amplia publicidad a la situación de la propiedad inmobiliaria con sus gravámenes, cargas y limitaciones; y 3°. La inscripción es requisito, prueba y garantía de la posesión de los bienes raíces.
Además, la inscripción juega también, en ciertos casos, el papel de solemnidad de determinados actos jurídicos, de tal manera que su omisión acarrearía, según algunos, la inexistencia de dicho acto o su nulidad, según otros. Así ocurre a modo ejemplar con el usufructo sobre inmuebles (artículo 767); con el fideicomiso sobre la misma clase de bienes (artículo 735); con la hipoteca (artículo 2410); con la donación entre vivos de bienes raíces (artículo 1400), etc.
El propio Mensaje del Código Civil lo señala claramente al decir que: “La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de todo derecho real, exceptuadas, como se ha dicho, las servidumbres, exige una tradición, y la única forma de tradición que para estos actos corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta no se verifique, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna”.
Asimismo, junto con reconocer el Código esta función fundamental de la inscripción, desarrolla también la teoría de la posesión inscrita, esto es, el conjunto de principios y preceptos del Código que se refieren a la adquisición, conservación y pérdida de la posesión de los inmuebles, de que tratan los artículos 686, 696, 702, 724, 728, 730, 924, 925, 2505 y 2510.
Se advierte que alguno de dichos textos son aplicables no sólo a los inmuebles inscritos sino también a los no inscritos. En lo que interesa al recurso, solo nos referiremos a los primeros, esto es, a la posesión de los inmuebles inscritos.
En este contexto, conforme al artículo 686, la tradición del dominio de los bienes raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos se efectúa únicamente por la inscripción del título en el Registro del Conservador. De acuerdo con el artículo 696, no puede adquirirse la posesión efectiva del dominio y de los demás derechos reales cuya tradición opera por medio de la inscripción en el Registro mientras dicha inscripción no se efectúe de la manera señalada en la ley.
En cuanto a la posesión, el Mensaje dice: “La inscripción es la que le da la posesión real efectiva, y mientras ella no se ha cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee, es un mero tenedor. Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber posesión más pública, más solemne, más indisputada, que la inscripción ”. La inscripción es, pues, la señal de partida de la posesión de los bienes raíces cuando se invoca un título traslaticio y solo quien tiene título inscrito a su favor puede considerarse en posesión de esta clase de bienes.
De ahí que el artículo 724 establezca que: “si la cosa es de aquellas cuya tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador, nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por ese medio”, disposición que es corolario de los artículos 686 y 696 antes citados.
Considerando el legislador que es poseedor de un inmueble quien exhibe un título inscrito respecto de él, resulta lógico el precepto del artículo 728 que declara que para que cese la posesión inscrita es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro o por decreto judicial. Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente. Según el texto de esta disposición, el poseedor inscrito conserva su posesión todo el tiempo que dura su inscripción, posesión que solo termina por su cancelación.
A su vez, siguiendo el desarrollo de su concepción posesoria inscrita, el legislador dispone en el inciso 2° del artículo 730: “Con todo, si el que tiene la cosa en lugar y a nombre del poseedor inscrito se da por dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la posesión ni se adquiere por otra sin la competente inscripción”.
Luego el artículo 924 agrega que “la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción y mientras ésta subsista y con tal que haya durado un año completo, no es admisible ninguna prueba de posesión con que se pretenda impugnarla”.
Por su parte, el artículo 2505 establece que “contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”.
SÉPTIMO: Que el recurrente sustenta su alegato de nulidad en el hecho que su parte detenta el carácter de poseedor irregular del inmueble en cuestión.
Sobre esta materia, cabe señalar que la posesión irregular es la que carece de uno o más de los requisitos de la posesión regular (artículo 708). Por tanto, es la posesión que no procede de un justo título o ha sido adquirida de mala fe, o sin que haya mediado la tradición si el título es traslaticio de dominio. Si no concurre uno de estos requisitos, la posesión es irregular. En el caso de autos, como ya se ha expresado, no ha operado la tradición del título traslaticio de dominio (contrato de compraventa).
Si se desea adquirir la posesión regular, se requiere la inscripción en el Registro del Conservador. Se desprende de los artículos 724 y 702 N° 2 y 3 en relación con el artículo 686 inciso 1°. Por el contrario, si solo se desea adquirir la posesión irregular de un inmueble inscrito invocándose un título traslaticio de dominio, como es el caso de autos, la doctrina es unánime en sostener que tratándose de inmuebles inscritos, la inscripción es necesaria para adquirir cualquiera posesión, sea regular o irregular. Para ello se dan las siguientes razones:
a.- El artículo 724 no distingue al hablar de la posesión, y “donde la ley no distingue, no puede el hombre hacerlo”, luego esta disposición se aplica tanto a la posesión regular como a la irregular;
b.- El artículo 728, inciso 2°, dice que “mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente”;
c.- La posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción (art. 924);
d.- De no ser así, no se explicaría el artículo 2505, según el cual contra título inscrito no hay prescripción, sino en virtud de otro título inscrito. Y en este caso, habría posesión sin título inscrito, ya que no se habría inscrito la posesión irregular;
e.- El Mensaje del Código dice que la inscripción representa el papel de la posesión: si la nueva inscripción no tiene la virtud de cancelar la anterior, quiere decir que el adquirente es mero tenedor.
En consecuencia, los argumentos expuestos permiten concluir que tratándose de los inmuebles inscritos, para adquirir la posesión cuando se invoca un título traslaticio de dominio se requiere inscripción, sea que se trate de posesión regular o irregular.
Si no fuera así se llegaría al absurdo de aceptar una dualidad de posesiones exclusivas; la del poseedor inscrito y la del que la adquirió sin inscripción.
En conclusión, sin inscripción no se puede adquirir la posesión de los inmuebles inscritos, ni aun la irregular.
OCTAVO: Que en las condiciones antedichas ha quedado de manifiesto que los sentenciadores al rechazar la tercería de posesión interpuesta no incurrieron en algún error de derecho que lesione lo dispuesto en los artículos denunciados que haya tenido influencia substancial en lo dispositivo del fallo, por lo que corresponde desestimar el recurso de casación en el fondo interpuesto.
Lo dicho y atendido el mérito de los antecedentes consignados en el motivo 2° de este fallo, es sin perjuicio de los demás derechos que le asisten al tercerista en relación a las acciones que puedan derivar del contrato de compraventa que celebró con el ejecutado respecto del inmueble embargado en estos autos.
Y visto además lo dispuesto en las normas legales citadas y en los artículos 764, 765 y 767 del Código de Procedimiento Civil, se rechaza sin costas el recurso de casación en el fondo deducido en lo principal de fojas 58 en contra de la sentencia de uno de junio del año recién pasado, rolante a fojas 57.
Regístrese y devuélvase con sus agregados.
Redacción a cargo del abogado integrante señor Prado Puga.
Rol 45.872-2016
Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Héctor Carreño S., Sra. Rosa Maggi D., el Ministro Suplente Sr. Alfredo Pfeiffer R. y los Abogados Integrantes Sres. Juan Eduardo Figueroa V. y Arturo Prado P. No firman la Ministra Sra. Maggi y el Abogado Integrante Sr. Figueroa, no obstante haber ambos concurrido a la vista del recurso y acuerdo del fallo, por estar la primera con permiso, y encontrarse ausente el segundo. Santiago, veintiocho de febrero de dos mil diecisiete.
Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema
En Santiago, a veintiocho de febrero de dos mil diecisiete, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.